HIPOTECA

TITULO XV - De la Hipoteca

2322. La hipoteca es un derecho de prenda constituido por convención y con las formalidades de la ley, sobre determinados bienes raíces, que no por eso dejan de permanecer en poder del deudor.

                Este artículo refiere al derecho real de garantía hipoteca, ya que garantiza que el vendedor no le va a vender a otro el inmueble que él compra en cuotas. Para la constitución del derecho real de hipoteca, son necesarias una convención en escritura pública (i.e. es un contrato solemne) y la inscripción de esta en el registro correspondiente (art. 2323). En efecto, es a partir de la inscripción en el registro que nace el derecho y, por lo tanto, podemos decir que en este caso la publicidad es constitutiva. En conclusión, el derecho real surge con el registro, y no meramente con el contrato. De este modo vemos cómo la función esencial del registro público, que es dar a conocer algo, en este caso va más allá.

                Este solo puede constituirse respecto al derecho de propiedad o usufructo sobre bienes inmuebles y algunos muebles (art. 2331) específicamente determinados (especialidad respecto al bien hipotecado: arts 2330 y 2334 n3) y como garantía de un crédito individualizado. Los bienes hipotecados pueden ser de propiedad o usufructo del propio deudor o de un tercero dador (art 2327). Las partes de la hipoteca serán el acreedor y quien la otorga respecto de sus bienes en propiedad o usufructo (deudor o tercero).

                No hay transferencia de la tenencia al acreedor o a un tercero, sino que esta es mantenida por el dador (art 2328 inc. 2). Este puede enajenar el bien (art. 2328 inc.1), pero el acreedor puede perseguir el bien hipotecado en el patrimonio donde se encuentre (art. 2340 inc. 1 y 2341). El acreedor hipotecario tiene preferencia en el concurso.

                La hipoteca se extiende a los accesorios, mejoras y frutos de la cosa hipotecada y a la indemnización debida por los aseguradores de esta (art. 2335).

                Finalmente, cabe señalar que es un contrato accesorio, que sigue la suerte del principal que es generalmente el contrato de préstamo, es decir que lo común es ver el préstamo junto con la hipoteca. Además, hay que destacar que en líneas generales se diferencia de la prenda porque mientras esta es sobre bienes muebles, la hipoteca es sobre inmuebles. De todos modos, hay que considerar que leyes posteriores regulan la hipoteca de algunos bienes muebles como las aeronaves.

2323. La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública e inscribirse además en el Registro respectivo, sin cuyos requisitos no tendrá valor alguno ni se contará su fecha sino desde la inscripción.

                Este artículo establece un requisito de forma del consentimiento de la convención hipotecaria: escritura pública. Las referencias al “valor” y a la fecha de la inscripción registral son al derecho real de hipoteca (publicidad constitutiva).

                El derecho real de hipoteca se constituye por la suma del título (convención) y modo (inscripción registral). El único efecto obligacional de la convención hipotecaria para tipificarla como contrato sería la obligación de conservación que se inferiría del art. 2339. Además, produce la carga del acreedor hipotecario de inscribirla.

2324. Los contratos hipotecarios celebrados en país extranjero producirán hipoteca sobre los bienes situados en la República, con tal que se inscriban en el competente Registro.

La hipoteca celebrada en el extranjero sobre bienes hipotecables ubicados en territorio uruguayo produce el derecho real de hipoteca sobre estos con la inscripción registral.

2328. El dueño de los bienes hipotecados podrá siempre enajenarlos, haya o no pacto en contrario.

Podrá también arrendarlo o darlo en anticresis sin consentimiento del respectivo acreedor hipotecario, cuando el plazo del arriendo o anticresis no exceda de cuatro años. Los contratos que realice con violación de esta disposición serán nulos.

Sólo el acreedor hipotecarlo o quien lo suceda en sus derechos, podrá solicitar esa anulación.

NOTA: Texto de los inc. 2º y 3º incorporado por la Ley Nº 16.603, de 19/X/94, en virtud del art. 52 inc. 2 y 3 de la Ley Nº 10.793 de 25/9/46.

El propietario de la cosa hipotecada tiene derecho a enajenarla. El derecho real de garantía hipoteca sigue afectando el bien, aún en el nuevo patrimonio. No obstante, se limita a 4 años el poder normativo negocial del dador de hipoteca para arrendar, o dar en anticresis en su caso, el bien hipotecado.

2330. El comunero puede hipotecar su cuota antes de la división de la cosa común; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen si fueren hipotecables; si no lo fueren, caducará la hipoteca (artículos 1151, 2334 número 3 y 2322).

Sin embargo, podrá subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si éstos consintieren en ello y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.

Un copropietario puede hipotecar su cuota, pero para ello los otros copropietarios deben autorizarlo por escritura pública.

2340. La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.

Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.

Si la hipoteca está inscripta, el acreedor podrá perseguir la finca hipotecaria, i.e. el bien no se pierde, aunque se venda.

La reticencia en contrato de seguros. Concepto y consecuencias.

La legislación impuso un comportamiento especial al asegurado frente al asegurador, obligándolo a ser ampliamente explícito en cuanto a las características del riesgo. Este principio es recogido por el art. 640 del Código de Comercio (CCom): 

“Toda declaración falsa o toda reticencia de circunstancias conocidas del asegurado, aun hecha de buena fe, que a juicio de peritos hubiese impedido el contrato o modificado sus condiciones, si el asegurador hubiese sido cerciorado del verdadero estado de las cosas, hace nulo el seguro.”

                El concepto de reticencia refiere al hecho de no decir todo lo que se sabe. En efecto, en un contrato de seguro, el asegurado tiene la obligación y el deber de informar cabalmente al asegurador sobre todas las circunstancias que permiten avaluar precisamente los riesgos. Este asunto reviste mayor importancia en lo que se refiere al seguro de vida, por ejemplo. Por ello, las empresas de seguros tienen medios de información, como médicos, que le pueden proporcionar datos, lo cual no exime al asegurado de responsabilidad por su falsedad o reticencia, dado que en ciertos casos sólo el asegurado puede proporcionar datos completos.

                En lo que refiere a las consecuencias, el art. 640 consagra un régimen de nulidad fundado en el error del asegurador, acerca del riesgo. Se trata de la aplicación de la doctrina general del error sustancial, que puede hacer variar el consentimiento. Se sanciona con nulidad aun cuando haya mediado buena fe de parte del estipulante.

                El sistema es objetivo, porque no toma en cuenta la intención del asegurado para juzgar anulable el contrato. No importa que el asegurado haya actuado de buena o mala fe. Sin embargo, el legislador sí toma en cuenta la intención, al disponer sanciones para el asegurado reticente o que efectuó declaraciones falsas (arts. 666 y 667). 

Concepto y obligaciones de partes en contrato de franquicia comercial

                El contrato de franquicia constituye una especie dentro de los “contratos de distribución”; y por lo tanto un nuevo instrumento jurídico destinado a facilitar la comercialización de bienes y servicios. Es el contrato por el cual, el franquiciante autoriza al franquiciado a fabricar o distribuir y comercializar determinado producto o servicio, dentro de una zona determinada, generalmente con carácter exclusivo. La tipicidad de esta figura  está marcada por el hecho de que dicha autorización comprende el uso de la marca de la cual el franquiciante es titular, y por el asesoramiento tecnológico y comercial que presta al franquiciado, a cambio de lo cual este abona un derecho de entrada y regalías periódicas.

                Se caracteriza a por la independencia jurídica y financiera de los contratantes. Es decir que el franquiciado no está subordinado jurídica ni económicamente al franquiciante, sino que actúa a nombre propio asumiendo los riesgos de la inversión necesaria para la instalación del establecimiento y desarrollo de la actividad, y comprometiendo en ello su patrimonio.

                El franquiciante está obligado a conceder al franquiciado la licencia de una marca, que se regulará por las normas pertinentes de la Ley 17.011 de 25/9/1998. Además, se obliga a transmitir el Know-How de las fórmulas técnicas, procedimientos y conocimientos secretos que caracterizan la producción de sus productos y presentación de sus servicios. Esta obligación incluye el asesoramiento comercial y de marketing durante la relación contractual, y al adiestramiento de su personal.

                Por su parte, el franquiciado se obliga a pagar un derecho de entrada y una regalía periódica al franquiciante, como contrapartida al derecho por el uso de la marca. Asimismo, debe equipar su establecimiento comercial y realizar las inversiones necesarias para el cumplimiento de las condiciones pactadas. Además, tiene la obligación de cumplir con los procedimientos y pautas necesarias para respetar el estándar de calidad en la presentación del producto para la venta o en la prestación del servicio. Finalmente, debe realizar la publicidad a que se hubiere obligado.

Competencias de la Asamblea General Ordinaria de una SA

Artículo 340. (Concepto, resoluciones y celebración).- Las asambleas de accionistas estarán constituidas por éstos, reunidos en las condiciones previstas por la ley y el contrato social en la sede social o en otro lugar de la misma localidad.

Sus resoluciones, en los asuntos de su competencia, obligarán a todos los accionistas, aun disidentes y ausentes, cuando hayan sido adoptadas conforme a la ley y al contrato.

Deberán ser cumplidos por el Organo de administración.

Artículo 342. (Competencia de la asamblea ordinaria).- Corresponderá a la asamblea ordinaria, considerar y resolver los siguientes asuntos:

1)	Balance general (estado de situación patrimonial y estado de resultados), proyecto de distribución de utilidades, memoria e informe del síndico o comisión fiscal y toda otra medida relativa a la gestión de la sociedad que le competa resolver conforme a la ley y al contrato o que sometan a su decisión el administrador o el directorio, y la comisión fiscal o el síndico.
2)	Designación o remoción del administrador, de los directores, de los síndicos o de los miembros de la comisión fiscal y fijación de su retribución.
3)	Responsabilidades del administrador o de los directores, del síndico o de los miembros de la comisión fiscal.

                Esta Asamblea, compuesta por el conjunto de accionistas tiene como fin resolver válidamente los asuntos que le competen. Estos son: controlar la gestión de la Administración y la situación económico-patrimonial de la sociedad a través de la aprobación, observaciones o rechazo de ciertos documentos como la memoria presentada por los Administradores, los estados contables, el proyecto de distribución de utilidades y el informe del Órgano de Contralor interno si hubiese uno.

                Además, está encargada de nombrar y remover directores o representantes y miembros del Órgano de contralor, así como de fijar la retribución de todos ellos. Asimismo, tiene que resolver sobre la responsabilidad de los directores, administradores o miembros del Órgano de contralor.

Sociedades abiertas y cerradas. Conversión de una SA abierta a una SA cerrada

Artículo 247. (Sociedades anónimas abiertas).- Serán sociedades anónimas abiertas las que recurran al ahorro público para la integración de su capital fundacional o para aumentarlo, coticen sus acciones en bolsa o contraigan empréstitos mediante la emisión pública de obligaciones negociables.

Asimismo lo serán las sociedades controlantes o controladas si alguna de ellas fuera abierta.

Artículo 249. (Conversión de una clase societaria a otra).- La conversión de una sociedad anónima cerrada en abierta, se producirá de pleno derecho al configurarse alguna de las situaciones caracterizantes previstas por el artículo 247.

Las sociedades anónimas abiertas podrán convertirse en cerradas. Para ello deberán cumplir los siguientes requisitos:

1)Que se hayan mantenido abiertas por un lapso no inferior a cinco años.

2)Que así lo disponga una asamblea extraordinaria por el voto de accionistas que representen más del 50% (cincuenta por ciento) del capital social integrado.

Los accionistas disidentes tendrán derecho a receder.

                Según el art. 247 de la LSC “serán sociedades anónimas abiertas las que recurran al ahorro público para la integración de su capital fundacional o para aumentarlo”. En este caso, el capital fundacional, que es el que debe reunirse al constituir la sociedad, no es aportado por quienes inician o tramitan la fundación de la SA. En efecto, pare reunirlo, los fundadores o promotores invitan al público (personas físicas o jurídicas, agentes económicos) a invertir sus ahorros en el capital de la SA en formación.

                También son SA abiertas las que “coticen sus acciones en bolsa”, donde se cotizan valores mobiliarios y se realizan transacciones sobre los mismos gracias a la eficacia y seguridad que aporta la reglamentación de este ámbito.

                Asimismo, son abiertas las que “contraigan empréstitos mediante la emisión pública de obligaciones negociables”, lo cual es otro recurso de obtener dinero del ahorro público para financiar las actividades de la SA.

                Finalmente, lo son “las sociedades controlantes o controladas si alguna de ellas fuera abierta”. Esto quiere decir que si una sociedad controlante de otra u otras fuese abierta, la o las controladas se convierten automáticamente en abiertas.

                Sí, se puede pasar tanto de abierta a cerrada como de cerrada abierta, como lo contempla el artículo 249. De hecho, para pasar de abierta a cerrada es necesario (a) que la SA haya funcionado como vierta por un plazo mínimo de 5 años y (b) que así se resuelva en Asamblea Extraordinaria por accionistas que representen más del 50% del capital social integrado.

ARRENDAMIENTO

1776. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado.

El que recibe el precio es arrendador y el que lo paga arrendatario.

El arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes.

Categorización: es bilateral, puesto que genera obligaciones recíprocas. Además, es oneroso, ya que se generan obligacones recíprocas para las partes y la finalidad de cada una de estas es el beneficio económico que obtienen de la ejecución de la obligación (prestación) a cargo de la otra. Al mismo tiempo, es conmutativo, dado que las partes miran las obligaciones como equivalentes. Asimismo, es consensual, ya que la obligación se establece cuando las partes llegan a un acuerdo, sin necesidad de ninguna solemnidad. Finalmente, cabe señalar que si bien en este artículo el CC no habla de la temporalidad, en el art. 1782 se establece que no puede arrendarse por más de 15 años (salvo algunas excepciones), por lo cual también es temporal.

1782. El arrendamiento no podrá contratarse por más de quince años. El que se hiciere por más tiempo caducará a los quince años.

Exceptúase el arrendamiento de aquellos inmuebles que tengan como destino apoyar una presa o embalsar el agua, en cuyo caso el plazo máximo será de treinta años. El que se hiciere por un mayor tiempo caducará a los treinta años. El plazo del arrendamiento de los bienes hipotecados se regulará por lo establecido en el artículo 2328 incisos 2º y 3º.

Exceptúase asimismo, el arrendamiento de inmuebles con destino a forestación de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 5º de la Ley Nº 15.939, de 28 de diciembre de 1987, cuyo plazo máximo será de treinta años. El que se hiciera por mayor tiempo caducará a los treinta años.

En el artículo 1776 se establece que hay distintos tipos de prestaciones: uso o goce de una COSA, ejecutar una OBRA o prestar un SERVICIO.

                                                                                                                               

COSA

1777. El arrendamiento de cosas se rige por las normas de este Capítulo, sin perjuicio de lo que dispongan leyes especiales.

Pueden ser objeto del arrendamiento los bienes muebles no fungibles y todos los inmuebles. – Cabe señalar que no se puede arrendar un bien genérico.

Exceptúanse aquellas cosas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de uso y habitación (artículo 549). NOTA: Se agrega el inc. 1º de forma de contemplar la existencia de leyes especiales que se han dictado en la materia desde el año 1914.

El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual una parte se obliga a conceder el uso y goce de una cosa inmueble o mueble no fungible y a mantenerla en estado que sirva para su uso y garantiza la no perturbación en el goce de ella; y la otra parte se obliga a pagar un precio en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, conservarla y usarla de acuerdo con el destino pactado, o al que corresponda según las circunstancias o la costumbre del país.

1778. El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.  à hoy  lo de los frutos naturales de la cosa arrendada se interpreta de una forma amplia.

Llámase renta, cuando se paga periódicamente.

1779. El precio podrá determinarse del mismo modo que en el contrato de venta (artículos 1666 y 1667).

1666. El precio debe ser determinado por los contrayentes y en ningún caso por uno solo de ellos. à Es decir que el arrendador y el arrendatario deben ponerse de acuerdo.

Podrá hacerse la determinación del precio por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.

Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

1667. También podrá dejarse el precio al arbitrio de tercera persona determinada.

Si ésta no quisiere o no pudiere señalarlo, no habrá venta.

En caso de señalar el precio, quedará éste fijado irrevocablemente.

1789. No habiendo tiempo fijo para la duración del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos precedentes, el arrendatario puede a su voluntad hacer cesar el arriendo. à No podrá promoverse el desalojo sin darle el plazo que corresponda al arrendatario. Salvo las leyes de arrendamientos urbanos y rurales – ley 14219

1792. Si la cosa arrendada fuere enajenada, voluntaria o forzosamente, la persona que suceda en el derecho al propietario, estará obligada personalmente a cumplir el arriendo por el plazo convenido, siempre que el contrato conste por escritura pública o privada debidamente registrada. à Es decir que si se vende la cosa mientras se está arrendando, el que la compra deberá respetar el plazo, siempre que el arrendamiento se haya hecho por escritura pública o privada.

Exceptúase el caso de haberse reservado expresamente el arrendador en el contrato de arriendo la facultad de enajenar.

Si el contrato no estuviese inscrito, el adquirente no estará obligado a respetar el plazo y podrá dar al inquilino el desalojo como en

los casos de arrendamiento sin plazo. à Sin embargo, si el arrendador se reservó la facultad de poder enajenar el bien, el nuevo titular podrá desalojar al arrendatario sin pagar daños y perjuicios.

NOTA: El texto del último inciso fue dado por Ley Nº 16.603,de 19/X/94, en virtud del art. 52 inc. 1º Ley Nº 10.793 de 25/9/46

Obligaciones del arrendador

1.       Entregar la cosa.

2.       Mantenerla en el estado para el fin para el cual ha sido arrendada.

3.       Que la cosa pueda ser gozada sin embarazos.

1796. El arrendador es obligado:

1º. A entregar la cosa arrendada.

2º. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3º. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1797. El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario con los accesorios que dependen de ella al tiempo del contrato en buen estado de reparaciones de toda clase, salvo si se conviniesen en que la entrega se verifique en el estado en que se halla la cosa.

Este convenio se presume cuando se arriendan edificios arruinados y cuando se entra en el goce de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

1798. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

El arrendador será obligado aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieren de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada.

1799. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá sin consentimiento de éste, mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle en su goce.

Con todo, si se trata de reparaciones indispensables que no puedan diferirse hasta la conclusión del arriendo, será el arrendatario obligado a tolerarlas, aunque le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entretanto el precio o renta a proporción de la parte de que fuere privado.

Si las reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa que el resto aparezca insuficiente para el objeto con que se arrendó, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arriendo sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

También tendrá el arrendatario los derechos expresados, cuando el arrendador fuese obligado a sufrir trabajo del propietario vecino en las paredes divisorias o hacerlas éstas de nuevo.

1800. Fuera de los casos previstos en el artículo precedente si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios.

Si no se dan los supuestos previstos por el art. 1799, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizada de los daños padecidos. No se le concede el derecho a resolver el contrato. Se establece el derecho del arrendatario de accionar solo por los daños. 

1802. La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada se dirigirá contra el arrendador.

El arrendatario será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que aleguen y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los daños y perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

En cuanto al ejercicio de las acciones posesorias y la que se concede para el caso de violento despojo, se estará a lo dispuesto en el Capítulo II, Título V del Libro Segundo.

1803. Si el arrendador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, podrá el arrendatario reclamar una disminución del precio o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa o del objeto del arrendamiento y los daños y perjuicios que le sobrevinieren.

Sin embargo, el arrendatario no podrá pedir indemnización de daños y perjuicios si al hacer el contrato, hubiese conocido el peligro de la evicción.

Este artículo prevé la garantía por evicción de la cosa arrendada a cargo del arrendador.

1804. El arrendador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada, que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arriendo y el arrendatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo si hubiere conocido los vicios o defectos de la cosa.

Si el vicio o defecto era conocido del arrendador al tiempo del contrato o era tal que debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo, tendrá además derecho el arrendatario a que se le indemnicen los daños y perjuicios.

Este artículo prevé la garantía de ausencia de vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada. Como sucedía con la compraventa (art 1696) no se trata de una obligación del arrendador, sino de una garantía, pues nadie puede obligarse a algo cuyo acaecimiento (evicción/vicios ocultos) es ajeno a su voluntad. La garantía de saneamiento por vicios ocultos en dicho contrato se regula por los arts. 1718 a 1727.

El inciso 2 prevé la obligación de actuar de buena fe en el período precontractual por parte del arrendador (“era conocido del arrendador al tiempo del contrato”). Si conoce el vicio o defecto y no lo informa, actúa de mala fe y debe reparar los daños causados.  Si no lo conoce, pero actuando con la diligencia debida lo hubiera conocido (“por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo”) también responde.

1805. Si durante el contrato la cosa arrendada fuese destruida en su totalidad por caso fortuito o fuerza mayor, el contrato queda rescindido.

Si ella es destruida sólo en parte, puede el arrendatario pedir la disminución de precio o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida.

Si la cosa fuese solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el arrendador es obligado a reparar el deterioro hasta poner la cosa en buen estado.

En los casos de este artículo, no ha lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

1806. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario es obligado a no usar o gozar de la cosa o que ésta no pueda servir para el objeto de la convención, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

Pero si el caso fortuito o de fuerza mayor no afecta a la cosa misma, las obligaciones del arrendatario continuarán como antes.

Si la acción del caso fortuito o la fuerza mayor no destruye la cosa, pero impide el uso y goce de la misma o el hacer efectivo el destino para el que fue arrendada, el arrendatario tiene el derecho potestativo de extinguir el contrato o suspender el pago del precio del arriendo mientras dure la privación antes mencionada.

1807. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado pronta noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario el costo razonable, probada la necesidad.

Las reparaciones no locativas corresponden al arrendador. Las locativas, al arrendatario (arts. 1818 a 1820)

1808. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados.

1809. En todos los casos en que se deba indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada sin que previamente se le pague o asegure el importe por el arrendador.

Esta regla no se extiende al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

1810. El arrendador es obligado a pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa arrendada

Sin embargo, el decreto-ley 14219 en el art.  77 señala que “el pago de los consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios a la locación será de cargo del arrendatario”.

Obligaciones del arrendatario

1811. Las principales obligaciones del arrendatario son:

1º. Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.

2º. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.

3º. Pagar el precio o renta.

1812. No podrá el arrendatario destinar la cosa a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa, a aquéllos a que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviniere a esta regla, podrá el arrendador reclamar la rescisión del contrato con indemnización de daños y perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando subsistir el arriendo.

A falta de pacto expreso, el destino a dar a la cosa arrendada por el arrendatario se establece por los tres criterios que el presente artículo determina. Con relación a la costumbre como fuente de derecho, véase art 9.

Ante el incumplimiento de la obligación impuesta por el inciso 1, el arrendador tiene el derecho potestativo de optar entre la resolución del contrato más la indemnización de los daños padecidos, o exigir solo esta, manteniendo el contrato. El derecho a exigir solo los daños sufridos, sin exigir la resolución del contrato, o la ejecución forzada en su caso, se prevé también en los arts 1800, 1813 y 1820 inc. final.

1813. Si el arrendatario no usare de la cosa como un buen padre de familia, responderá de los daños y perjuicios y aun tendrá derecho el arrendador para demandar la rescisión del arrendamiento en el caso de un grave y culpable descuido.

Si el arrendatario no usa la cosa como un buen padre de familia, el arrendador puede exigir que se le indemnicen los daños causados. Es necesaria la culpa grave del arrendatario en la conservación de la cosa para que el arrendador pueda pedir, además, la resolución del contrato de arrendamiento.

1814. Será un goce abusivo en los predios rústicos arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si el arrendatario lo hiciera para sacar la madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra o mejora del predio o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de la casa.

1815. El pago del precio o renta se hará en los plazos convenidos y a falta de convención, conforme a la costumbre del país.

1816. Si se hubiese estipulado plazo y el arrendatario no abonase el alquiler o renta, previa la intimación correspondiente podrá demandarse la resolución del contrato con la sanción que establece el inciso 1º del artículo 1823, siempre que se adeuden dos períodos de alquiler o renta, si el pago es por períodos que no excedan de tres meses; pero si la paga fuese por períodos mayores, bastará que el arrendatario no pague uno solo para que se pueda pedir la resolución del contrato.

NOTA: Texto dado por Ley Nº 16.603, de 19/10/94, en virtud del art. 11 de la Ley Nº 8.153 de 16/12/27

Se requiere mora calificada para la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario del pago del alquiler. Si no paga se hace un juicio de desalojo que es previo al lanzamiento.

1817. El arrendatario de predio rústico no tendrá derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.

Exceptúase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo, antes o después de percibirse los frutos, salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos al arrendador.

1818. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.

Se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del lugar son de cargo del arrendatario y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes.

1819. Las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario o inquilino de una casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción.

1820. El inquilino será obligado especialmente:

1º. A conservar la integridad interior de las paredes, azoteas, pavimentos y cañerías, reponiendo las paredes, revoques, baldosas o ladrillos que durante el arrendamiento se destruyan o se desencajen.

2º. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.

3º. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

4º. A conservar las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseados.

La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos, dará derecho al arrendador para pedir indemnización de daños y perjuicios y aún para demandar la rescisión del contrato.

El inc. final exige, al igual que lo hace el art. 1813, la culpa grave del arrendatario. Puede aquí también exigir la indemnización de los daños causados o la resolución del contrato más los daños padecidos.

1821. El subarrendatario tiene respecto del arrendatario las mismas obligaciones que este hacia el arrendador originario.

No está obligado respecto del arrendador originario sino hasta la suma concurrente del precio que adeuda del subarrendamiento al tiempo del embargo o de la intimación judicial que se le haga a nombre del arrendador originario.

El inc. 2 establece la denominada acción directa del arrendador contra el subarrendatario. Si el arrendatario le debe al arrendador, éste puede exigir al subarrendatario que le pague a él el precio del subarriendo. Un caso similar al regulado en el presente art. se encuentra en el art 1851, en sede de arrendamiento de obras y servicios.

1822. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, dependientes, huéspedes o subarrendatarios.

1823. Cuando por culpa del arrendatario se rescinde el arrendamiento, estará obligado a la indemnización de daños y perjuicios y especialmente al pago del precio o renta por el tiempo que falte para vencerse el término del contrato.

Sin embargo, podrá eximirse de este pago, proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le sustituya por el tiempo que falta y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.

1824. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba de haber ocurrido ese accidente incumbe al arrendatario. En defecto de prueba responderá de la pérdida o deterioro.

Si fuere notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito o lo probase el arrendatario, la prueba de que hubo culpa por parte de éste, su familia, dependientes, huéspedes o subarrendatarios corresponderá al arrendador.

1825. Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito hasta que el arrendador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el citado artículo.

1826. En el arrendamiento de finca urbanas o rústicas corresponderá al arrendador aunque el contrato esté afianzado, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes embargables del deudor.

NOTA: Texto dado por Ley Nº 16.603, de 19/10/94.

1827. Finalizado el contrato, debe el arrendatario devolver la cosa en el mismo estado en que se le entregó, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.

Si en el contrato no se ha especificado el estado en que se encontraba al tiempo de la entrega, se presume que el arrendatario la ha recibido en buen estado de conservación y debe así devolverla, salvo la prueba en contrario.

En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce deberá probar que no sobrevinieron por su culpa ni por culpa de las personas por quienes responde, salvo lo dispuesto en los artículos 1824 y 1825.

Se establece una presunción legal simple que la cosa arrendada ha sido entregada en buen estado de conservación.  Ocurrido el daño, se presume la culpa del arrendatario, con la excepción de los arts. 1824 (caso fortuito notorio) y 1825 (incendio). Se establece un régimen de responsabilidad subjetiva agravada (o responsabilidad objetiva atenuada) para el arrendatario.

1828. Si el arrendamiento hubiere sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos animales y los animales mismos, con las obligación de dejar en el predio, al fin del arriendo, igual número de cabezas de las misma edades y calidades.

1829. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves.

1830. El arrendatario de bienes muebles será condenado al resarcimiento de daños y perjuicios y a lo demás que contra él competa como injusto detentador, si, finalizado el término del arriendo, no restituye la cosa, siendo requerido por el arrendador.

Todo arrendatario constituido en mora será responsable de cualquier daño que sufra la cosa, aunque provenga de fuerza mayor caso fortuito. NOTA: Redacción adaptada al art. 1787, por Ley Nº 16.603,de 19/10/94.

Cabe señalar que, a pesar de ello, no se pueden arrendar bienes genéricos.

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Del arrendamiento de obras

1831. Habrá arrendamiento de obras cuando una de las partes se hubiere obligado a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.

Se tipifica el contrato de arrendamiento de servicios, pero de la coordinación con el art. 1776, surge también la tipificación del contrato de arrendamiento de obra.

Debe diferenciarse el arrendamiento de servicios del contrato de trabajo. En este último, si bien existe prestación de un servicio (necesariamente personal) a cambio de un precio (que puede ser parte en dinero y parte en especie), existe la subordinación del empleado (trabajador) respecto al empleador (patrón).

1832. Si una de las partes se hubiere obligado a prestar un servicio sin retribución o por una retribución que no sea un precio en dinero o se hubiere obligado a abstenerse de un hecho, estos contratos serán innominados; pero se regirán por las disposiciones de este capítulo en todo lo que fuere aplicable.

Los contratos de arrendamiento de obra o de servicios son onerosos. El precio debe pactarse en dinero. Si es gratuito o el precio no se pacta en dinero, el contrato es atípico, i.e. innominado. Este tipo de contrato se rige por las normas legales generales para los contratos y las obligaciones, y por las normas particulares creadas por las partes contratantes.

1833. Toda especie de servicio o trabajo material o inmaterial, mecánico o liberal puede ser objeto de este contrato.

Aunque la retribución del servicio o trabajo tenga el nombre de honorarios o derechos, el contrato será arrendamiento de obras y no mandato, si no colocare a quien presta el servicio, respecto de tercero, como representante o mandatario de la persona a quien se hace el servicio.

En la disposición de este artículo están comprendidos los servicios profesionales de los abogados y aun de los procuradores, cuando funcionaren sin poder de las partes.

1834. El que hiciere algún trabajo o prestare algún servicio a otro puede demandar el precio, aunque ningún precio o retribución se hubiese ajustado, siempre que el tal servicio o trabajo fuese de su profesión o modo de vivir honesto. En este caso se presumirá que los interesados ajustaron el precio de costumbre para ser determinado judicialmente, si hubiere duda.

Si el servicio o trabajo, aunque honesto, no fuere relativo a la profesión o modo de vivir del que lo hizo, sólo tendrá lugar lo dispuesto en el inciso anterior cuando, por las circunstancias, no se presumiere la intención de beneficiar a la persona a quien el servicio se hacía. Esta intención se presume si el servicio no fue solicitado o si el que lo prestó habitaba en casa de la otra parte.

En los casos de este artículo, si ha habido ajuste sobre el precio o retribución, lo pactado se cumplirá, siendo entre personas capaces y no probándose que intervino fuerza, error, dolo o fraude

Si las partes no pactaron el precio del servicio u obra profesional, corresponde el precio de costumbre, el cual, en caso de duda de las partes, será fijado judicialmente. El precio de un arrendamiento de obra es más bien sobre un objeto, el caso típico sería el contrato de construcción (art. 1844 CC).

Ley 17250 - CAPITULO VI - DE LA OFERTA DE SERVICIOS

Artículo 20.- En la oferta de servicios el proveedor deberá informar los rubros que se indican en el presente artículo, salvo que por la naturaleza del servicio no corresponda la referencia a alguno de ellos. La información deberá ser clara y veraz y, cuando se brinde por escrito, será proporcionada con caracteres fácilmente legibles.

A)	Nombre y domicilio del proveedor del servicio.
B)	La descripción del servicio a prestar.
C)	Una descripción de los materiales, implementos, tecnología a emplear y el plazo o plazos del cumplimiento de la prestación.
D)	El precio, incluidos los impuestos, su composición cuando corresponda, y la forma de pago. Será aplicable en lo pertinente lo dispuesto en el artículo 15 de la presente ley.
E)	Los riesgos que el servicio pueda ocasionar para la salud o seguridad, cuando se diera esta circunstancia.
F)	El alcance y duración de la garantía, cuando ésta se otorgue.
G)	Solamente podrá informarse la calidad de conformidad a lo previsto en el artículo 17 de la presente ley.

La reglamentación podrá prever situaciones en que, junto con la oferta deba brindarse un presupuesto al consumidor, estableciendo su contenido y eficacia.

Decreto 244/2000

Art.8 - En el caso de servicios, cuando el consumidor así lo exija previo al  perfeccionamiento del contrato, el proveedor deberá entregar un presupuesto que  contenga como mínimo las siguientes especificaciones: sus datos identificatorios, la  descripción del trabajo a realizar, de los materiales a emplear, el precio de éstos y  de la mano de obra, con los impuestos incluidos, el tiempo en que se realizará el  trabajo y el plazo de validez del presupuesto. Si el proveedor no ha establecido un  plazo de validez del presupuesto, éste regirá por diez días corridos desde su entrega  al consumidor. El consumidor no responderá por cualquier cargo o incremento no  previsto en el presupuesto.