HIPOTECA

TITULO XV - De la Hipoteca

2322. La hipoteca es un derecho de prenda constituido por convención y con las formalidades de la ley, sobre determinados bienes raíces, que no por eso dejan de permanecer en poder del deudor.

                Este artículo refiere al derecho real de garantía hipoteca, ya que garantiza que el vendedor no le va a vender a otro el inmueble que él compra en cuotas. Para la constitución del derecho real de hipoteca, son necesarias una convención en escritura pública (i.e. es un contrato solemne) y la inscripción de esta en el registro correspondiente (art. 2323). En efecto, es a partir de la inscripción en el registro que nace el derecho y, por lo tanto, podemos decir que en este caso la publicidad es constitutiva. En conclusión, el derecho real surge con el registro, y no meramente con el contrato. De este modo vemos cómo la función esencial del registro público, que es dar a conocer algo, en este caso va más allá.

                Este solo puede constituirse respecto al derecho de propiedad o usufructo sobre bienes inmuebles y algunos muebles (art. 2331) específicamente determinados (especialidad respecto al bien hipotecado: arts 2330 y 2334 n3) y como garantía de un crédito individualizado. Los bienes hipotecados pueden ser de propiedad o usufructo del propio deudor o de un tercero dador (art 2327). Las partes de la hipoteca serán el acreedor y quien la otorga respecto de sus bienes en propiedad o usufructo (deudor o tercero).

                No hay transferencia de la tenencia al acreedor o a un tercero, sino que esta es mantenida por el dador (art 2328 inc. 2). Este puede enajenar el bien (art. 2328 inc.1), pero el acreedor puede perseguir el bien hipotecado en el patrimonio donde se encuentre (art. 2340 inc. 1 y 2341). El acreedor hipotecario tiene preferencia en el concurso.

                La hipoteca se extiende a los accesorios, mejoras y frutos de la cosa hipotecada y a la indemnización debida por los aseguradores de esta (art. 2335).

                Finalmente, cabe señalar que es un contrato accesorio, que sigue la suerte del principal que es generalmente el contrato de préstamo, es decir que lo común es ver el préstamo junto con la hipoteca. Además, hay que destacar que en líneas generales se diferencia de la prenda porque mientras esta es sobre bienes muebles, la hipoteca es sobre inmuebles. De todos modos, hay que considerar que leyes posteriores regulan la hipoteca de algunos bienes muebles como las aeronaves.

2323. La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública e inscribirse además en el Registro respectivo, sin cuyos requisitos no tendrá valor alguno ni se contará su fecha sino desde la inscripción.

                Este artículo establece un requisito de forma del consentimiento de la convención hipotecaria: escritura pública. Las referencias al “valor” y a la fecha de la inscripción registral son al derecho real de hipoteca (publicidad constitutiva).

                El derecho real de hipoteca se constituye por la suma del título (convención) y modo (inscripción registral). El único efecto obligacional de la convención hipotecaria para tipificarla como contrato sería la obligación de conservación que se inferiría del art. 2339. Además, produce la carga del acreedor hipotecario de inscribirla.

2324. Los contratos hipotecarios celebrados en país extranjero producirán hipoteca sobre los bienes situados en la República, con tal que se inscriban en el competente Registro.

La hipoteca celebrada en el extranjero sobre bienes hipotecables ubicados en territorio uruguayo produce el derecho real de hipoteca sobre estos con la inscripción registral.

2328. El dueño de los bienes hipotecados podrá siempre enajenarlos, haya o no pacto en contrario.

Podrá también arrendarlo o darlo en anticresis sin consentimiento del respectivo acreedor hipotecario, cuando el plazo del arriendo o anticresis no exceda de cuatro años. Los contratos que realice con violación de esta disposición serán nulos.

Sólo el acreedor hipotecarlo o quien lo suceda en sus derechos, podrá solicitar esa anulación.

NOTA: Texto de los inc. 2º y 3º incorporado por la Ley Nº 16.603, de 19/X/94, en virtud del art. 52 inc. 2 y 3 de la Ley Nº 10.793 de 25/9/46.

El propietario de la cosa hipotecada tiene derecho a enajenarla. El derecho real de garantía hipoteca sigue afectando el bien, aún en el nuevo patrimonio. No obstante, se limita a 4 años el poder normativo negocial del dador de hipoteca para arrendar, o dar en anticresis en su caso, el bien hipotecado.

2330. El comunero puede hipotecar su cuota antes de la división de la cosa común; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen si fueren hipotecables; si no lo fueren, caducará la hipoteca (artículos 1151, 2334 número 3 y 2322).

Sin embargo, podrá subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si éstos consintieren en ello y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.

Un copropietario puede hipotecar su cuota, pero para ello los otros copropietarios deben autorizarlo por escritura pública.

2340. La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.

Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.

Si la hipoteca está inscripta, el acreedor podrá perseguir la finca hipotecaria, i.e. el bien no se pierde, aunque se venda.