La propiedad

La propiedad

La palabra “propiedad” tiene varias acepciones; las más comunes son: atributo o cualidad de algo o, en sentido jurídico, derecho o dominio de una cosa. La expresión es también utilizada en sentido de “permanencia”. La ley nos habla de tutor o curador “propietario” para distinguirlo del que sólo es “interino”.

Concepto jurídico

Nuestro código trasmite un concepto del dominio o propiedad plena asociado naturalmente a la idea de propiedad individual.

El Código Civil refiere fundamentalmente a la propiedad de bienes corporales y luego sucintamente a las incorporales, regulando los derechos sobre los bienes pensando en las primeras para luego considerar de qué forma son trasladables a las segundas.

El código utiliza el término dominio como sinónimo de “propiedad”. En el uso común, el término “dominio” aparece vinculado a la propiedad de cosas corporales. Los términos “dominio público” y “dominio privado” se asocian por lo general a inmuebles (especialmente tierras) del Estado o los particulares.

Cualidades comunes a todo tipo de propiedad

Hay ciertas cualidades bastante generalizadas cuando hablamos de “propiedad”:

a) Es un derecho que se identifica con el objeto y como tal acuerda el mayor número de atribuciones posibles sobre el objeto, tanto materiales como sociales.

b) La expresión “propiedad” se asocia a la idea de permanencia e incluso perpetuidad.

c) Implica el derecho de poseer (aunque no se posea efectivamente) y se ejercita directamente mediante acciones reales y complementariamente mediante acciones personales, aunque no siempre se pueda ejercitar con éxito.

d) Todo sistema jurídico (y económico) requiere reglas claras y de aplicación cierta en materia de propiedad.

e) Todo sistema conocido de propiedad se funda en algún tipo de posesión civil (ad usucapionem) concebida como situación de hecho.

Identidad entre la propiedad y su objeto

La propiedad se nos presenta como el derecho real más amplio que puede tenerse sobre un bien; tan amplio que absorbe todas sus posibles utilidades. Todo aquello para lo que el bien es “valioso” es alcanzado por la propiedad. El objeto de la propiedad es entonces todo el bien; los límites a su ejercicio (limitaciones del derecho de propiedad) son también límites a los usos que se puede hacer del bien.

Podemos entonces decir que la propiedad se confunde enteramente con el bien.

Art. 489 del C.C.: “El dominio o propiedad se considera como una calidad inherente a la cosa”

Límites y limitaciones de la propiedad

Todo esto nos lleva a la distinción que hace Ludovico Barassi entre límites y limitaciones al derecho de propiedad.

La importancia de determinar hasta dónde pueden llegar los límites a la propiedad y cuándo, más allá de los términos de la ley, estamos ante verdaderas limitaciones, tiene una importancia fundamental, pues ello determinará las normas que puedan contrariar el amparo constitucional del derecho de propiedad y la necesidad de ser indemnizado por su limitación.

La determinación del punto de inflexión entre límite y limitación no es nada sencilla, por lo que es común que cada vez que surgen disposiciones regulando algún tipo de derecho de propiedad se invoque la inconstitucionalidad de muchas de sus reglas.

La dificultad en esta determinación se origina en que, siendo la propiedad un derecho excluyente de los de otros sujetos, la medida de esa posible exclusión tiene un contenido esencialmente ideológico, que varía según la concepción que se tenga sobre las relaciones entre los sujetos.

Nosotros pensamos que debe hacerse una formulación sobre el alcance de la propiedad y sus límites para cada uno de sus tipos posibles, y no una generalidad. No hay un único tipo de propiedad sino una gran diversidad, y el alcance de cada uno es muy diferente, en tanto cumplen diferentes funciones dentro del sistema jurídico.

Contenidos de la propiedad

Entre los romanistas y buena parte de la doctrina moderna se señala como contenidos de la propiedad un “paquete de derechos” que serían sus componentes:

·Ius utendi: Facultades de utilizar la cosa tanto para el destino que tenía cuando se recibió como cualquier otro destino lícito que se resuelva atribuirle posteriormente, y conceder el derecho o partes de ese derecho a terceros bajo forma de derechos personales.

·Ius fruendi: Facultad de percibir los frutos, de percepción periódica, naturales, industriales y civiles que la cosa pueda producir, así como los productos de percepción no periódica, que puedan obtenerse lícitamente de la cosa.

·Ius abutendi: Facultad de enajenar la cosa y afectarla con derechos reales (de goce, garantía, etc.) a favor de terceros. También la facultad de destruir la cosa como bien transformándola en otras de diferente naturaleza (demolición de un edificio, talado de un monte, etc.)

Todas estas facultades o “derechos” presuponen un “poder” sobre la cosa que los haga posibles, pero la ley admite que la propiedad subsiste aún sin el poder sobre la cosa (art. 490 del C.C.). Puede suceder que el propietario no tenga ninguna de aquellas facultades porque es otro u otros los que tienen poder sobre la cosa y sin embargo seguir siendo propietario, por lo que dichas facultades no son un contenido esencial de la propiedad sin las cuales el derecho no pueda existir.

Lo único verdaderamente esencial es la posibilidad de ejercitar con éxito el derecho de poseer y reclamar el poder sobre la cosa. En este caso la propiedad consiste en la facultad de interponer la acción de dominio o acción reivindicatoria.

En el caso normal, cuando el propietario (o titular del derecho de poseer) tiene también la posesión (poder sobre la cosa), podrá ejercitar todas aquellas facultades y defenderse frente a actos de terceros con las defensas posesorias de que se hablará mas adelante, así como otra defensa que se deriva de su derecho de propiedad: oponer la excepción de prescripción frente a una reclamación de un propietario anterior.

Vista de esta forma, la propiedad aparece como un derecho que se ejercita mediante la acción reivindicatoria y mediante la acción o excepción de prescripción.

Eso quiere decir el art.490 del Código cuando concluye que la propiedad “puede subsistir sin la posesión y aún sin el derecho de posesión” basta con que conserve “el derecho de poseer” que se ejercita con la acción de dominio o reivindicatoria.

Tipos de propiedad

El código nos presenta varios tipos de propiedad, los cuales coexisten en el mismo sistema cumpliendo diferentes funciones.

Veamos en primer lugar los tipos de propiedad que resultan del propio código:

·La propiedad plena (privada):

·Amplios poderes de utilización, señalamiento de destino y obtención de frutos (ius utendi y ius fruendi).

·Amplios poderes de administración, disposición y afectación (ius abutendi).

·Garantía ilimitada de las obligaciones del titular, tal como resulta del art. 2372 del C.C.. Los bienes sometidos a este tipo de propiedad pueden ser ejecutados por los acreedores para satisfacer sus créditos.

·Identidad plena entre titular y beneficiario de todo aquello que la cosa produce.

·Falta de limitación en el tiempo, pues se concibe a perpetuidad y se transmite a los sucesores a título particular o universal.

·No se pierde por la falta de uso. Solo se pierde si otro adquiere el bien por prescripción.

Este tipo de propiedad es el adecuado para aquellos bienes cuyo destino principal es el intercambio, que por regla general deben estar “en el comercio de los hombres”. Es un tipo de propiedad donde prevalecen las funciones de intercambio y de garantía sobre las funciones de uso y satisfacción de necesidades básicas.

·Propiedad de las personas públicas:

El código sólo nos habla de “bienes nacionales de uso público o bienes públicos” y “bienes privados del Estado o bienes fiscales.” (art. 477). El tema es hoy un poco más complejo y tiende a restablecer el régimen de inalienabilidad de ciertos bienes y establecer regímenes adecuados (con normas de Derecho Público) a los bienes de las personas públicas. Aparece así la versión moderna de la distinción entre bienes del dominio público de las personas públicas (aquellos afectados al uso de todos los habitantes en forma directa, como plazas, calles, playas, etc.) y de uso público indirecto (puertos, instalaciones militares, edificios públicos, etc.), que comprende en general todos aquellos bienes públicos afectados a servicios esenciales. Nuestro código acepta tanto la idea de ambos, de acuerdo a los ejemplos que surgen del art.478.

Dicho artículo también ofrece la idea de “obra pública” que constituye un dominio público artificial, y la de “servicio público”, una prestación a la que pueden estar afectados ciertos bienes, donde tanto la prestación como los bienes pueden pertenecer a una persona pública o a un privado que haya obtenido la concesión del servicio.

·Copropiedad:

Es la forma que adquiere la propiedad cuando se hace común a más de un individuo, lo que puede darse por contrato (adquisición de una cosa en común) u otras vías. Es una propiedad por cuotas, donde cada individuo posee un porcentaje de la cosa. Cada uno de los copropietarios es propietario exclusivo de su cuota y puede disponer independientemente de ella; sus acreedores pueden perseguir su cuota como cualquier otro bien de su patrimonio.

En nuestro Código Civil es inestable, pues cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier momento el cese del codominio.

·Propiedad horizontal:

Aparece como un tipo especial de propiedad en el que coexisten elementos de propiedad individual (propiedad privada) con elementos de copropiedad forzada, donde el titular de la cuota tiene un derecho exclusivo sobre parte del bien común.

·Multipropiedad:

La idea de “multipropiedad” surge como una alternativa para explicar el tiempo compartido. Se trata la utilización de ciertos bienes a través de la cual un sujeto adquiere el derecho a utilizar, durante un tiempo determinado, cierto bien. Entre las explicaciones y soluciones propuestas está la de considerar que el sujeto sería propietario del bien por una fracción de tiempo.

·Propiedad superficiaria:

Según la ley, el término alude a la propiedad privada de un predio que se encuentra afectado por un yacimiento minero. La legislación minera habla de propiedad de la mina (respecto del concesionario) y de propiedad superficiaria respecto al titular del predio en que la mina está emplazada.

Otra connotación se da respecto del llamado “derecho de superficie”, el cual asume dos formas: como derecho a hacerse dueño de lo que se construya o plante en un predio, y como derecho de propiedad sobre la construcción o plantación existente en el predio. Es en este último sentido en el que se habla de propiedad superficiaria.

·La propiedad resoluble:

Surge como consecuencia de los efectos de la condición resolutoria, es decir “cuando por su cumplimiento se extingue un derecho” (art. 1427). Si alguien recibe una propiedad en virtud de un contrato donde subsisten obligaciones pendientes que puedan dar lugar a la resolución del mismo, la propiedad quedará pendiente de una condición resolutoria, la cual puede llevar a que se pierda. La propiedad es entonces resoluble.

·Propiedad como garantía:

“La cláusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del precio no producirá otro efecto que el de la resolución del contrato” (art. 1732). Debido a esto, el “pacto de reserva de dominio” (en garantía) sólo produce el efecto de trasmitir al adquirente la propiedad resoluble, pero no de reservar en garantía la propiedad al vendedor. En la ley 8.733 y sus concordantes, el potencial vendedor conserva el dominio como garantía del pago del precio. Cuando se da esta situación podemos decir que la propiedad pierde la mayor parte de sus cualidades: El propietario no tendrá derecho a usar y gozar de la cosa o las facultades de recobrar esa posesión, salvo en caso de resolución del contrato (y no las acciones posesorias o reivindicatorias). En estos casos el propietario sólo conserva un dominio sujeto a la eventualidad del incumplimiento de la obligación. Una situación similar resulta del contrato de leasing, donde se adquiere un bien en propiedad de una institución financiera, pero su uso y el poder material sobre el mismo lo tiene el sujeto que mediante el pago de una suma periódica termina adquiriéndolo.

·Propiedad intelectual:

Si bien no están reguladas en el código, sí se establece que “las producciones del talento y el ingenio son una propiedad de su autor y se regirán por leyes especiales” (art 491). Es un tipo de propiedad a término para los sucesores del creador.

· Propiedad social:

Tiene características diferentes de la propiedad del C.C.:

a) Su destino aparece muchas veces limitado a ciertos usos, al uso de ciertas personas o ambas limitaciones a la vez.

b) Se requieren autorizaciones para el cambio de destino del bien, para su enajenación o para conferir la utilización a terceros.

c) Tienen normas que exceptúan la aplicación de ciertas reglas sucesorias.

d) Se les somete a reglas de indisponibilidad, en tanto debe ser autorizada por una autoridad judicial o administrativa.

e) Son pasibles de inembargabilidad en forma absoluta o relativa.

· Nuda propiedad o propiedad gravada:

Es la propiedad gravada con derechos reales menores de goce (usufructo, uso, habitación).

Se considera que la nuda propiedad es la propiedad plena que se ve limitada por la presencia de otro derecho real referido al mismo objeto. Hemos argumentado a favor de esta teoría teniendo en cuenta la extinción de los derechos reales menores, la cual causa que la propiedad nuda recupere automáticamente su plenitud.

· Propiedad fiduciaria:

Una característica fundamental de la propiedad fiduciaria es la separación entre titulares y beneficiarios, la cual no existe para la propiedad plena. La propiedad fiduciaria aparece vinculada a su vez a otros dos institutos: el fideicomiso y la sustitución fideicomisaria, presente en la Ley de Fundaciones (17.163); en ella se prevé la posibilidad de instituir heredera (por medio de testamento) a una fundación, la cual será creada con posterioridad a la muerte del testador, quedando los bienes bajo la custodia de las personas designadas (albaceas o herederos). Se ratifica que en cuanto a la sucesión se aplicarán las normas pertinentes del Código Civil (art. 13), es decir, funciona la regla de adquisición inmediata (art. 1039) por el efecto retroactivo de la aceptación (art. 1051) y por ende, el sucesor debe existir al tiempo del fallecimiento del causante. Si la fundación es heredera través de un legado de género, podríamos suponer que el heredero tiene una obligación de pagar el legado, condicionada a la existencia futura de la institución. Si por el contrario se trata de un legado de especie cierta, solo podemos pensar en una sustitución fideicomisaria por la cual adquiere en primer grado el heredero y luego trasmite a la fundación cuando esta se crea.